民进广州市委员会

内容摘要：长期以来,直管房为解决低收入人群的住房困难发挥了重要作用。但是，由于制度与政策变迁，目前在管理上存在一些突出矛盾和问题。一方面，直管房产权归属复杂，管理制度滞后，给管理带来困难；另一方面，直管房住宅租金水平偏低，在客观上产生寻租空间，加大清退不符合条件住户的难度。本文建议，理顺直管房产权关系，制定高层次规范文件，成立社会化管理机构，加强直管房管理；调整租金，提高直管房的物业管理水平；全面摸查直管房情况和承租家庭情况，把部分直管房纳入保障房体系；在尊重历史、体现公平的原则下采取多种方式对转租行为进行处理。

 一、广州市直管房现状

 广州市直管房是指由广州市国土资源和房屋管理局代表市政府直接管理的各类房屋，包括公产、经租产、代管产、托管产等类型。长期以来,直管房为解决我市城市居民特别是低收入人群的住房困难，促进社会稳定和谐等方面发挥了重要作用。据统计，2011年广州全市有直管房总数为27169栋，共112323套，总面积在491.63万平方米，其中住宅102503套，面积351.77万平方米。

 随着我市社会经济发展，城市房屋从“福利分房”到“全面商品化”到现今重新重视住房保障，历经数次制度与政策变迁。在这一背景中，直管房作为历史产物，不可避免的留下了复杂曲折的发展轨迹，以现今政策看来，在管理上存在一些突出矛盾和问题。

 （一）直管房产权归属复杂给管理带来困难。

 一是产权主体多样，产别差异大。目前我市直管房包括解放初期没收旧政权的房产；社会主义改造运动中赎买、经租、代管的私人房产；政府出资集中兴建的房产；集资建房后长期租赁给集资户的房产；城市市政建设拆迁私房给予小额补偿后安置公房租赁居住的房产等，造成日常管理无法采取统一的政策。

 二是产权不清晰，权责不明确。除产权清晰的纯公产外，我市直管房有约50%以上为各种私产。这类直管房大量没有办理房产证，或是产权资料不健全，致使修缮报建等很多工作无法顺利开展。有的房屋产权清晰，但因为种种原因造成所有人和实际使用人之间、承租人和转租人之间权责不一致。上述原因严重影响直管房管理有序化，造成资源配置效率低下。

 （二）直管房管理制度滞后，管理体制存在问题。

 目前我市直管房管理依据主要是广东省人民政府颁布的《广东省公有房产管理条例》（粤府〔1983〕4号），由于条例制定时间早，在现今环境中已越来越不适应管理需要。如住宅租金标准偏低、存在转租现象、缺乏退出机制等。近年来，市国土房管局根据直管房管理中遇到的现实问题，相继出台了一些操作性文件，但这些文件级别低，内容单一，文件间缺乏整体协调，造成直管房管理缺乏明确统一的管理模式，制度建设明显滞后。

 目前广州直管房实行市国土房管局和区分局、物业服务公司两级三层，由政府主导的管理架构，存在管理层次多，信息沟通存在偏差、各区管理模式不统一的问题。而且在这种模式下，政府既是政策制定者又是执行者，无法承担大量且必须的事务性工作。而直管房承租户作为物业使用人，在接受物业服务的过程中，既不是完全的业主，又区别于房屋的临时承租人具有对应的权利，由此产生很多管理服务方面的问题。

 （三）直管房住宅租金水平偏低。

 一方面目前广州市直管房住宅的平均租金为3.5元/平方米，部分家庭享受廉租住房租金减免，实际收取1元/平方米。这种较低的租金水平直接体现了直管房的福利性和保障性。另一方面直管房老化产生日渐攀升的维修费用，也造成租金长期入不敷出，要靠非住宅租金收入弥补（据了解直管房住宅的户数占全部直管房户数的百分之九十，但租金收入仅占全部租金收入的百分之十）；同时在客观上产生寻租空间，加大清退不符合条件住户的难度。

 （四）直管房住宅的转租行为查处收效不大。

目前我市明令禁止直管房住宅转租。我市有关职能部门开展过违规侵占和擅自转租的专项整治工作，但不仅取证难，甚至司法机关不支持政府的诉讼请求，收效甚微。最尴尬的是，在实际中发现因绝大多数直管房住宅条件很简陋，转租租金也不高，转租对象也只会是中低阶层，投入大量财政资金、人力物力清退行动的结果是房子从一个困难户转移到另一个困难户的手中。转租的租金差额（几百元）在清退住房困难的转租户成本（超过万元）面前微不足道。因此国内很多城市如北京、上海、扬州等地对直管房住宅的转租采取包容的态度。

 二、规范直管房管理的建议

 （一）理顺直管房产权关系。

 加快对直管房产权清查和办证工作，解决历史遗留问题，防止国有资产流失。针对产权资料不齐的房屋，尽快进行测绘，按照一定程序尽早办全产权证明文件。借这一工作契机，摸清直管房家底，完善信息系统和档案整理归类。建议对我省改革开放初期推出的侨房发还政策按照现行价值取向进行重新评估，解决华侨的“超国民待遇”问题。

 （二）制定高层次规范文件，成立社会化机构负责直管房管理。

 建议加快直管房管理的制度建设，尽早以市政府名义发布《广州市直管房管理规定》，同时向上级立法机构建议制定更高层次的法规，把直管房的产权管理、进入、退出机制，管理机构设置和职能分工、当事人权利义务关系等作出规定。在此基础上进一步完善各类规章和工作流程，使各项工作有章可循。

 建议成立“广州市直管房管理事务中心”，性质为专门的公益性事业单位，合理设定直管房所有权、经营权、监管权三者关系，理顺管理体制，做到直管房行政管理与直管房管理事务职能相分离。即市国土房管局负责直管房政策制定、业务指导和直管房产权监管，事务中心负责执行相关法规制度，负责直管房管理有关具体事务，包括租金收取、招租、对承租户情况进行监管等。

 （三）调整租金，提高直管房的物业管理水平。

 考虑社会物价水平承受度的前提下全面提租，将目前平均租金按照年度CPI上涨水平逐年提升，逐步实现“以租养房”，压缩寻租空间；同时加强对低收入家庭的保障，对符合廉租房租住标准的家庭继续按照廉租房管理制度和租金标准执行，增加直管房住宅租金征缴弹性，对达不到廉租住房保障条件但经济确有困难的应酌情减轻负担。

 租金调整后，按一定的比例提取维修专项资金，对纳入保障体系的直管房进行相应的修缮，加大对非成套危旧直管房的改造力度，不断改善群众的居住条件。

 （四）全面摸查直管房情况和承租家庭情况，把部分直管房纳入保障房管理。在尊重历史、体现公平的原则下采取多种方式对转租行为进行处理。

 在全市范围内全面开展直管房清理普查工作，摸清直管房的历史成因，掌握直管房的实际供应能力及每一座房屋的建筑年代、安全状况、维修情况，并全部进行电子信息化管理，为后续的公房改革提供基础。对承租家庭的住房、家庭年收入、财产、人口数等情况进行全面调查核实，为直管房的清理提供依据，为实现直管房向保障性住房转型做好准备。

 在上述摸查的基础上，将符合条件的直管房纳入廉租房和公租房的房源，对于符合廉租房、公租房入住条件的住户按照廉租房和公租房的价格收取租金，对于不符合住房保障条件的住户，按照同地域、同等条件的住房市场价收取租金，对于不符合入住条件的或已经空置的，予以清退，安排符合条件人员重新入住，形成良性循环。